0000124 / NRiPSMGiC / POPIDEF / PA / P3IDE / IV / 2017

BISNIS PROPERTY

Nara Sumber : Nuky Rusianto,Lc.,A.Md.Comp.,A.Md.Engl.,SE.,SKH.,drh(DVM).,MB.,M.Vet

 CLICK DISINI SAJA

CLICK DISINI SAJA

CLICK DISINI SAJA

     

A.     Kepelimilan Properti Sebagai Hak Dasar Manusia

Properti diartikan sebagai hak berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan / atau bangunan yang dimaksudkan. Properti yang dalam bahasa Inggris diterjemahkan menjadi “property” dipahami sebagai a term that is applied to land and immorvable property on land such as buildings”.

Properti merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia. Kita tentu ingat pada pelajaran ilmu ekonomi di sekolah – sekolah. Pada waktu itu, diterangkan bahwa kebutuhan manusia dapat dibagi menjadi tiga jenis, yaitu ;

a.       kebutuhan primer,

b.      kebutuhan sekunder,

c.       kebutuhan tersier.

Kebutuhan primer atau kebutuhan paling utama manusia adalah kebutuhan akan sandang (pakaian), pangan (makanan/minuman), dan papan (tempat tinggal / perumahan). Sesuai dengan ilmu ekonomi, kebutuhan akan tempat tinggal atau kebutuhan akan perumahan termasuk dalam kategori kebutuhan primer manusia.

Dalam masyarakat Indonesia, perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia merupakan pengejawantahan diri manusia, baik sebagai pribadi maupun sebagai suatu kesatuan dengan sesame dan lingkungan alamnya. Dalam hubungan ini, alam merupakan tempat berada dan sekaligus sarana yang menghidupi dan menyediakan bahan – bahan yang dibutuhkan untuk kelestarian dan pengembangan diri manusia. Tanah merupakan unsur utama dari lingkungan alam yang memberi arti fungsional bagi manusia. Bagi manusia, tanah merupakan tantangan yang masih harus dikerjakan dan diolah untuk memenuhi kebutuhan dan fungsi sosialnya.

Hukum Indonesia memeri perlindungan terhadap hak warga negara untuk memiliki property. Hak kepemilikan atas property memiliki keterkaitan dengan untuk bertempat tinggal. Ha katas kepemilikan property termasuk dalam hak manusia untuk memenuhi kebutuhan hidup yang bersifat dasar.

Perlindungan hak kepemilikan atas property diatur dalam Undang – Undang Dasar Negara Republik Indonesia (UUD NkRI 1945), khususnya dalam ;

pasal 28 E ayat 1 yang berbunyi : “Setiap orang bebas memeluk agama dan beribadat menurut agamanya, memilih pendidikan dan pengajaran, memilih pekerjaan, memilih kewarganegaraan, memilih tempat tinggal di wilayah Negara dan meninggalkannya, serta berhak kembali”;

pasal 28 H ayat 1 yang berbunyi : “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”; serta

pasal 28 H ayat 4 yang berbunyi : “Setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang – wenang oleh siapa pun”.

Kepemilikan property sebagaimana diatur dalam UUD NkRI 1945 sebagaimana di atas diatur dalam Bab XA, yaitu termasuk dalam hak asasi manusia. Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia telah mengatur hak asasi manusia yang berkaitan dengan kepemilikan properti, yaitu ;

pasal 27 ayat 1 yang berbunyi : “Setiap warga negara Indonesia berhak untuk secara bebas bergerak, berpindah, dan bertempat tinggal dalam wilayah Negara Republik Indonesia”; dan

pasal 40 yang berbunyi : “Setiap orang berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan yang layak”.

Hukum Internasional mengenal pula hak kepemilikan atas property, sebagaimana diatur dalam Universal Declaration of Human Right (Pernyataan Umum Hak – Hak Asasi Manusia). Hak kepemilikan atas property telah dipandang oleh Universal Declaration of Human Right sebagai hak asasi manusia.

Pasal 17 ayat 1 dan 2 menyatakan :

“Setiap orang berhak memiliki harta, baik sendiri maupun bersama – sama dengan orang lain” (“Everyone has the right to own property alone as well as in association with others”); dan

“Tak seorang pun boleh merampas hartanya dengan semena – mena” (“No one shall be arbitrarily deprived of his property”). Hak kepemilikan atas property juga diatur dalam International Covenant on Civil and Political Rights (Kovenan International tentang Hak – Hak Sipil dan Politik), yang telah disahkan melalui Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2005 tentang Pengesahan International Covenant On Civil And Political Right (Kovenan International tentang Hak – Hak Sipil dan Politik).

Pada pasal 12 ayat 1 dinyatakan : “Setiap orang yang secara sah berada dalam wilayah suatu Negara, berhak atas kebebasan untuk bergerak dan kebebasan untuk memilih tempat tinggalnya dalam wilayah tersebut (“Everyone lawfully within the territory of State shall, within that territory, have the right to liberty of movement and freedom to choose his residence”).

Secara khusus, pengaturan tentang ha katas property dapat ditemukan dalam berbagai peraturan perundang – undangan, khusus untuk hokum yang berhubungan dengan perumahan telah diatur dalam Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (disingkat UU No. 1 / 2011). Penjelasan umum UU No. 1 / 2011 menyatakan bahwa Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia.

Sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, idealnya rumah harus dimiliki oleh setiap keluarga, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan masyarakat yang tinggal di daerah padat penduduk di perkotaan. Negara juga bertanggung jawab dalam menyediakan melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman, serta keswadayaan masyarakat. Penyediaan dan kemudahan perolehan rumah tersebut merupakan satu kesatuan fungsional dalam wujud tata ruang, kehidupan ekonomi, dan social budaya yang mampu menjamin kelestarian lingkungan hidup sejalan dengan semangat demokrasi otonomi daerah, dan keterbukaan dalam tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa dan bernegara.

B.     Dinamika Bisnis Properti di Indonesia

Salah satu bidang usaha yang marak dan popular terkait dengan property adalah usaha perdagangan / bisnis property. Sebagaimana diketahui, perdagangan property (tidak hanya di Indonesia, tetapi juga di seluruh dunia) telah menjadi sektor perdagangan yang penting dan menjadi tren di kalangan para pengusaha / pengembang (developer) property.

Pada dasarnya, bisnis property terdiri atas berbagai jenis. Survei yang dirilis oleh Urban Land Institute (ULI) dan PricewaterhouseCoopers (PwC) dengan judul “Emerging Trends in Real Estate” Asia Pasific 2014” menjabarkan prospek investasi berdasarkan jenis property.

Survei sebagaimana di atas, dilakukan dalam ruang lingkup wilayah Asia Pasifik, dan Indonesia termasuk di dalamnya. Investasi properti di Indonesia pada umumnya memiliki prospek yang cerah. Menurut data statistic yang dirilis oleh Badan Pusat Statistik, jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 (update terakhir tanggal 9 Juli 2012) adalah 237.641.326”. Bertambahnya jumlah penduduk Indonesia, terutama di wilayah perkotaan, kebutuhan akan property (baik tanah / bangunan) akan semakin bertambah.

Memperhatikan data yang juga dirilis Badan Pusat Statistik, persentase penduduk perkotaan menurut Provinsi di seluruh Indonesia berkecenderungan mengalami peningkatan, yaitu 49,8 (tahun 2010) menjadi 53,3 (tahun 2015). Dengan tingkat kepadatan yang sedemikian tinggi di wilayah perkotaan, kebutuhan akan property akan semakin krusial. Khusus untuk Jakarta, peluang bisnis properti sangatlah besar. Hal ini diutarakan melalui hasil survey Urban Land Institute (ULI) dan PricewaterhouseCoopers (PwC).

Hasil survey di atas menunjukkan bahwa Jakarta menempati posisi 3 di wilayah Asia Pasifik untuk ketegori “potensi penanaman modal”, sedangkan untuk prospek bisnis property, Jakarta menduduki peringkat 1, berada di atas kota – kota besar lain di Asia Pasifik, seperti Tokyo, Shanghai, dan Sidney. Dengan jumlah penduduk yang semakin banyak, sedangkan tanah yang tersedia semakin langka, tidak mengherankan jika Jakarta kemudian memberlakukan konsep reklamasi pantai utara, yang ditetapkan melalui Keputusan Presiden Nomor 52 Tahun 1995 tentang Reklamasi Pantai Utara Jakarta.

Pada prinsipnya, meningkatnya tren usaha property didorong oleh kebutuhan yang semakin meningkat terhadap tanah dan bangunan. Semakin hari, jumlah manusia di dunia semakin bertambah, sedangkan luas tanah yang tersedia juga semakin berkurang. Kepemilikan property, sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya,akan selalu menjadi kebutuhan utama (primer) bagi manusia. Meskipun tanah yang tersedia semakin berkurang, permintaan atas proppropertyn cenderung bertambah. Kecenderungan peningkatan permintaan atas property yang berjalan seiring dengan bertambahnya penduduk dan menyempitnya lahan (terutama di wilayah perkotaan), juga dipengaruhi oleh factor keuntungan yang ditawarkan dalam bisnis properti.

Salah satu pelaku bisnis property di Indonesia, yaitu Ir. Ciputra mengatakan bahwa sifat fisik real estate yang dapat dijadikan sebagai sarana investasi yang aman serta factor kelangkaan tersebut mengakibatkan real estate pada dasarnya memiliki ketahanan terhadap inflasi (inflation hedge) yang tinggi. Salah satu factor yang menyebabkan nilai tanah meningkat adalah factor lokasi dalam kaitan dengan sifat tanh yang tidak bergerak, dam dalam arti ekonomis, suatu lokasi banyak ditentukan oleh pengadaan dan pengembangan sarana dan prasarana beserta pengaturan dan pengendaliannya, serta factor penghidupan dan kehidupan lingkungan sekitarnya. Dengan indicator demikian, tren bisnis property di daerah perkotaan di Indonesia terlihat sangat menjanjikan.

Matius Jusuf (salah satu pelaku bisnis property di Indonesia) menyatakan secara optimis bahwa tahun 2013 sampai dengan tahun 2020 merupakan masa yang diramalkan akan menjadi booming dalam bisnis property di Indonesia, berdasarkan indikasi – indikasi sebagai berikut :

a.       Orang kaya Indonesia diyakini lebih percaya pada property daripada saham, obligasi, dan reksa dana. Properti memberikan jaminan kenyamanan kepemilikan karena tersedia dalam bentuk fisik dan surat legal,

b.      Properti selalu diterima sebagai agunan oleh institusi perbankan,

c.       Return property di Indonesia jauh lebih tinggi daripada return property di luar negeri,

d.      Rencana redenominasi rupiah yang bukan berarti sanering (pemotongan daya beli masyarakat melalui pemotongan nilai uang) itu pada akhirnya tetap akan meningkatkan inflasi. Kecenderungan orang yang memiliki sejumlah cash di tangannya adalah mencari instrument investasi yang paling aman dan dapat diandalkan. Properti adalah pilihan,

e.       Perubahan perundang – undangan yang akan mengizinkan masuknya warga Negara asing sebagai pemilik property di Indonesia.

Mengutip data yang dirilis oleh Panangian School of Property, Matius Jusuf mengatakan bahwa keuntungan lain yang ditawarkan oleh investasi property adalah return investasi property di Indonesia tergolong besar,

Properti	Yield / th (%)	Capital Gain / th (%)	Total Return (%)	Jumlah Dana (Rp Juta)
Tanah	0,5 – 2	5 – 15	1,5 – 17	150 – 1.000
Rumah Sewa	3 – 5	10 – 18	13 – 23	200 – 1.000
Ruko dan Rukan	6 – 9	8 – 12	14 – 21	500 – 3.000
Kondominium	7 – 12	6 – 10	13 – 22	300 – 3.000
Kios dan Toko	5 – 10	8 – 15	13 – 25	150 – 1.000
Perkantoran	7 – 10	7 – 12	14 – 22	1.000 – 3.000

Keuntungan yang diperoleh dari investasi property disampaikan oleh Ida Bagus Ascharya Prabawa, yang menguraikan kelebihan investasi property sebagai beriku.

a.       Kenaikan harga dari tahun ke tahun cenderung stabil di atas inflasi, deposito, ataupun emas. Persentase kenaikan rata – rata berkisar 15 – 25 % per tahun tergantung lokasi property tersebut dan harga saat ini,

b.      Bisa memberikan pemasukan pasif bila disewakan. Contohnya rumah kontrakan, kos – kosan, dan hotel. Bahkan tanah pun masih bisa menghasilkan pemasukan apabila dikelola sebagai perkebunan sehingga bisa menghasilkan uang dan hasil panen,

c.       Dapat dijaminkan ke bank untuk meminjam sejumlah dana,

d.      Properti merupakan jenis investasi yang memberikan kita kendali atasnya, contohnya kos – kosan yang disewakan Rp 500 ribu / bulan, bisa dinaikkan nilai sewanya menjadi Rp 750 ribu / bulan dengan menambah fasilitas AC dan Security,

Daya tarik yang ditawarkan dalam bisnis investasi property menjadi dinamika tersendiri dalam perkembangan perekonomian di Indonesia. Salah satu pakar di bidang bisnis property, yakni Panangian Simanungkalit mengatakan bahwa tahun 2016, bisnis property kian mengilap. Meskipun aman, pertumbuhan belum bisa tinggi, hanya berkisar 8 % - 10 % dibandingkan periode 2015. Salah satu indicator membaiknya pasar adalah pertumbuhan ekonomi nasional tahun ini yang berkisar 4,8 % akan naik menjadi 5,2 %. Kemudian, suku bunga nantinya diperkirakan turun pada kuartal I / 2016 dari 7,5 % menjadi 7 %. Hal ini akan berakibat kredit property dalam bentuk KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) dan KPA (Kredit Kepemilikan Apartemen) bisa meningkat sampai 15 % atau dengan nilai transaksi sekitar Rp 80 trilliun. Panangian Simanungkalit secara optimis memprediksikan bisnis property akan booming pada tahun 2018.

Dinamika bisnis property yang sekaligus mengandung tawaran untuk berinvestasi, yang menjadikannya menarik, juga didukung oleh komitmen Pemerintah Republik Indonesia dalam bidang pengadaan perumahan untuk rakyat dan dibuatnya kebijakan – kebijakan yang baru. Salah satu program Pemerintah yang dimaksud adalah program satu juta rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Untuk Program Sejuta Rumah tahun 2016.Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menetapkan target untuk MBR sebanyak 700.000 unit, sementara rumah non MBR 300.000 unit. Pembangunan rumah untuk MBR sebanyak 113.422 akan dibiayai melalui APBN melalui Kementerian PUPR. Dari jumlah tersebut, sebanyak 12.072 unit adalah Rusunawa, program Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) atau bedah rumah 94.000 unit, pembangunan rumah baru 1.000 unit, dan pembangunan rumah khusus 6.350 unit. Sisanya sebanyak 586.578 unit dibiayai non APBN, sementara pembiayaan 300.000 unit non MBR diserahkan kepada pengembang dan masyarakat melalui pembangunan rumah komersial dan swadaya. Dengan adanya program sejuta rumah yang diselenggarakan oleh Pemerintah, terbuka kesempatan bagi para pelaku usaha / bisnis investasi untuk berpartisipasi dan tentunya, membuka peluang untuk meraih keuntungan. Demikian juga dengan program tersebut, masyarakat dipermudah untuk memiliki property, atau bahkan berinvestasi di dalamnya.

Pandangan banyak pihak yang optimis dengan prospek bisnis investasi juga didukung dengan semakin meluasnya pangsa pasar bisnis peroperti di Indonesia. Perlu diketahui bahwa Pemerintah republic Indonesia telah mengesahkan dan mengundangkan Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (disingkat PP No. 103 / 2015). Pasal 2 ayat 1 PP Np. 103 / 2015 menentukan bahwa orang asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksud dalam pasal 2 ayat (1) merupakan ;

a.       Rumah tunggal di atas tanah, ;

1.      Hak Pakai,

2.      Hak Pakai di atas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.

b.      Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah hak pakai ;

Ditetapkan PP No. 103 / 2015, yang jelas telah membuka pangsa pasar baru tentu akan menjadi angina segar bagi para pelaku bisnis property atau konsumen (terutama orang asing yang berada di Indonesia) pada khususnya, serta menjadi angina segar bagi bisnis property pada umumnya.

C.     Perkembangan Peraturan Tentang Bisnis Properti

Hukum bisnis property di masa lalu dibuat dengan didasarkan (antara lain) pada Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria, Undang – Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang “Penanaman Modal Asing” (LN. 1967 No. 1) dan Undang – Undang Nomor 6 Tahun 1968 tentang “Penanaman Modal Dalam Negeri” (LN. 1968 No. 33). Hukum bisnis properti merupakan bagian dari Kebijakan Pemerintah, untuk melaksanakan Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Indonesia Nomor IV / MPR / 1973 tentang Garis – Garis Besar Haluan Negara (disingkat TAP MPR No. IV / MPR / 1973). Sebagaimana diketahui, TAP MPR No. IV / MPR / 1973 menetapkan Garis – Garis Besar Haluan Negara sebagai pola umum pembangunan nasional yang merupakan rangkaian kontinuitas program – program pembangunan di segala bidang untuk dapat mewujudkan tujuan nasional sebagaimana termaktub dalam Pembukaan Undang – Undang Dasar 1945. Garis – Garis Besar Haluan Negara tersebut memberikan kejelasan arah bagi program pembangunan lima tahun (PELITA). Berdasarkan peraturan – peraturan tersebut, ditetapkan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahin 1974 tentang Ketentuan – Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk keperluan Perusahaan (disingkat Permendagri No. 5 / 1974).

Di Indonesia, profesi real estate secara resmi lahir pada awal tahun 1970 – an ketika Pemerintah Orde Baru telah berhasil menaikkan tingkat pendapatan per kapita dari yang semula di bawah US$ 480. Kenaikan pertumbuhan ekonomi tersebut di satu pihak membawa konsekuensi penyediaan sarana dan prasarana untuk investasi serta aktivitas kehidupan lainnya, sedangkan di pihak lain telah mengubah wajah dunia industri konstruksi yang semula pasif dan lebih berorientasi pada anggaran pembangunan pemerintah menjadi tumbuh dan berkembang melahirkan pemrakarsa – pemrakarsa pembangunan yang sering disebut sebagai pengusaha bangunan (developer). Pada umumnya, pengusaha – pengusaha tersebut berasal dari profesi kontraktor dan telah sukses memperoleh akumulasi modal, lebih meningkatkan usaha dengan menanamkan modalnya di sektor investasi real estate berupa gedung – gedung perkantoran, pertokoan, dan gedung – gedung komersial lainnya.

Permendagri No. 5 / 1974 menjadi salah satu paying hokum bagi perusahaan – perusahaan yang bergerak di bidang property, khususnya untuk pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Permendagri No. 5 / 1974 menyebut pelaku usaha bisnis properti sebagai perusahaan pembangunan perumahan. Pasal 5 ayat 1 Permendagri No. 5 / 1974 menjelaskan pengertian perusahaan pembangunan perumahan sebagai suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar, di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman, yang dilengkapi dengan prasarana – prasarana lingkungan dan fasilitas social yang diperlukan oleh masyarakat yang menghuninya. Pasal 5 ayat 2 kemudian meyatakan bahwa dapat diberi tanah untuk usaha di bidang pembangunan adalah badan – badan hokum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, dengan ketentuan bahwa jika badan itu bermodal asing maka harus berbentuk suatu perusahaan campuran dengan modal nasional memenuhi persyaratan sesuai dengan kebijaksanaan penanaman modal yang ditetapkan oleh Pemerintah.

Secara umum, Permendagri No. 5 /1974 membagi perusahaan pembangunan perumahan menjadi dua jenis, yaitu perusahaan pembangunan perumahan yang seluruh modalnya berasal dari Pemerintah dan / atau Pemerintah Daerah, dan perusahaan pembangunan perumahan yang didirikan dengan modal swasta. Beberapa kewajiban yang harus dipenuhi oleh perusahaan pembangunan perumahan menurut pasal 5 ayat 6 Permendagri No. 5 / 1974, antara lain :

a.       Mengajukan kepada Pemerintah dengan perantaraan Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan rencana proyek yang akan dibangunnya, yang antara lain meliputi pembiayaan, areal tanah yang diperlukan, jenis – jenis rumah dan bangunan, serta prasarana – prasarana lingkungan dan fasilitas – fasilitas social yang dibangun, jangka waktu diselesaikannya pembangunan dan rencana penjualan rumah – rumah yang sudah selesai dibangun;

b.      Mematangkan tanah yang diberikan kepadanya dan membangun di atasnya jenis – jenis rumah sebagai yang disebutkan di dalam rencana proyek yang sudah disetujui oleh Pemerintah, yang harus meliputi pula rumah – rumah “murah” menurut imbangan yang ditetapkan di dalam rencana proyek tersebut;

c.       Membangun dan memelihara selama waktu yang ditentukan prasarana – prasarana lingkungan dan fasilitas – fasilitas social yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan yang dibangun itu, seperti jalan – jalan lingkungan, saluran – saluran pembuangan air, persediaan air minum, listrik, telepon, tempat peribadatan, tempat – tempat rekreasi / olahraga, pasar, pertokoan, sekolah, dan sebagainya;

d.      Menyerahkan prasarana – prasarana lingkungan dan fasilitas – fasilitas social yang telah dibangin itu kepada Pemerintah / Pemerintah Daerah, setelah dipelihara oleh Perusahaan selama jangka waktu yang ditentukan;

e.       Menyimpan sebagian modal kerjanya di dalam Bank yang ditunjuk oleh Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan sebagai jaminan bahwa perusahaan akan benar – benar melaksanakan jaminan bahwa perusahaan akan benar – benar melaksanakan proyeknya sebagaimana tercantum di dalam rencana yang telah mendapat persetujuan dari Pemerintah, sepanjang Perusahaan tersebut didirikan dengan modal swasta.

Permendagri No. 5 / 1974 kemudian digantikan dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan (disingkat Permendagri No. 3 / 1987). Pasal 1 angka 1 Permendagri No. 3 / 1987 menjelaskan definisi perusahaan pembangunan perumahan adalah badan usaha yang berbentuk badan hukum yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan di atas areal tanah yang merupakan suatu lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum, dan fasilitas social yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan pemukiman. Pembangunan rumah dalam konteks Permendagri No. 3 / 1987 dilakukan oleh perusahaan pembangunan perumahan setelah mendapat izin lokasi, yaitu izin penunjukkan penggunaan tanah yang diberikan kepada suatu perusahaan seluas yang benar – benar diperlukan untuk pembangunan perumahan. Izin lokasi terbagi dalam beberapa jenis sebagaimana diuraikan dalam pasal 2 Permendagri No. 3 / 1987. Yaitu sebagai berikut.

1.      Izin lokasi untuk keperluan Perusahaan yang luasnya tidak lebih dari 15 ha (lima belas hektar) bagi Daerah Tingkat II yang telah mempunyai Rencana Induk Kota /rencana Kota, ditetapkan oleh Bupati / Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II,

2.      Izin lokasi luasnya tidak lebih dari 200 ha (dua ratus hektar) ditetapkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I,

3.      Izin lokasi yang luasnya lebih dari 200 ha (dua ratus hektar) ditetapkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I setelah mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Menteri Dalam Negeri.

Pada 10 Maret 1992 telah disyahkan dan diundangkan Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman (disingkat UU No. 4 / 1992). UU No. 4 / 1992 merupakan undang – undang yang menggantikan peraturan lama, yaitu Undang – Undang Nomor I Tahun 1964 tentang Peraturan Pemerintah Pengganti Undang – Undang Nomor 6 Tahun 1962 tentang Pokok – Pokok Perumahan. UU No. 4 / 1992 kemudian diganti dengan undang – undang yang baru, yaitu Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (disingkat UU No. 1 / 2011). Secara khusus, objek dari bisnis property disebut oleh UU No. 1 / 2011 sebagai rumah komersial, yaitu rumah yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan keuntungan. Pada prinsipnya, usaha bisnis property diselenggarakan dengan target untuk mendapatkan keuntungan.Untuk itu, penyelenggaraan rumah komersial oleh perusahaan pengembang perumahan dan pemukiman dibina oleh Pemerintah, yang mencakup kebijakan perencanaan, pengaturan, pengendalian dan pengawasan. Khusus bagi badan hokum yang mengajukan rencana pembangunan perumahan untukm masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah Daerah diwajibkan untuk memberikan kemudahan perizinan.

Berdasarkan aspek yang lebih substantive dan lebih materiil, bisnis property tidak bisa dilepaskan dari persoalan hokum pertanahan / agrarian. Korelasi antara bisnis property dengan masalah hokum pertanahan seperti dapat diibaratkan seperti hubungan suami – istri, keduanya selalu bersinggungan, saling berkaitan satu sama lain. Bisnis property tidak akan pernah bisa dilepaskan dari persoalan tanah. Tanpa menyentuh persoalan hukum agrarian / pertanahan, mustahil bisnis properti bisa dijalankan.

Republik Indonesia sudah mengenal peraturan pokok pertanahan, yaitu Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria (disingkat UU PA), beserta berbagai peraturan pelaksanaanny . Salah satu peraturan pelaksana terhadap UU PA yang banyak berkaitan dengan bisnis property adalah Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaram Tanah (disingkat PP No. 24 / 1997). Peraturan di bidang pertanahan /agrarian berkaitan langsung dengan objek bisnis properti, yaitu ha katas tanah dan / atau bangunan. Selama bisnis properti dijalankan, para pelaku usaha akan selalu berurusan dengan pendaftaran tanah.

Sesuai dengan ketentuan pasal 3 huruf a PP No. 24 / 1997, pendaftaran tanah bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang ha katas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak – hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Pada prinsipnya, pendaftaran tanah meliputi ;

a.       Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah,

b.      Pendaftaran hak – hak atas tanah dan peralihan hak – hak tersebut,

c.       Pemberian surat – surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Bagi konsumen, pendaftaran tanah akan menentukan perlindungan kepentingan dan hak, yaitu hak akan kepastian hukum atas ha katas sebidang tanah dan / atau bangunan, baik yang berupa hal milik, hak guna bangunan, dan semuanya. Pendaftaran tanah juga menjadi bahan kewajiban bagi pelaku usaha properti dalam memastikan bahwa objek yang diperdagangkan merupakan objek yang halal. Oleh karena itu, transaksi bisnis properti antara pelaku usaha properti dan konsumen harus didasarkan pada syarat – syarat hukum yang telah ditentukan dalam UU PA, PP No. 24 /1997 dan peraturan perundang – undangan pelaksananya.

Selain peraturan perundang – undangan di atas, pemerintah Republik Indonesia telah pula mengesahkan dan mengundangkan Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (disingkat UU No. 1 / 2011) pada tanggal 12 Januari 2011, serta Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (disingkat UU No. 20 / 2011) yang telah disahkan dan diundangkan pada tanggal 10 November 2011. Kedua undang – undang beserta peraturan pelaksanaannya merupakan payung hukum bagi setiap usaha penyelenggaraan pembangunan perumahan, kawasan pemukiman, dan rumah susun. Dengan adanya payung hukum tersebut, diharapkan setiap usaha penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman, serta rumah susun dapat dijalankan sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku sehingga dapat memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pihak – pihak yang berkepentingan / terkait.

RENCANA PEMBANGUNAN dan TATA RUANG WILAYAH